Riforma del catasto: cosa cambierà?

L’art. 6 del DDL governativo all’esame della Camera esclude che le informazioni rilevate col nuovo catasto possano essere utilizzate dal 1° gennaio 2026 per determinare la base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali o per finalità comunque fiscali. Ma per alcuni, soprattutto esponenti di partiti politici, questa precisazione non basta. Toccare gli immobili, fosse anche solo per conoscere qual è la loro situazione reale, espone al rischio di voler creare uno strumento preliminare in vista di un aumento della loro tassazione. La diffidenza è notevole e la convinzione che si tratti di un cavallo di Troia del Fisco affamato fa il resto.

 

Per comprendere bene, però, quale sia l’oggetto del contendere occorre tener presente che, in base al rapporto sulle statistiche catastali 2020 dell’Agenzia delle Entrate, lo stock immobiliare censito al 31 dicembre 2020 è formato da quasi 76,5 milioni di immobili, di cui circa 66 milioni collocato nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita. Dalle attività di identificazione fotografica sono emersi, però, oltre 1,2 milioni di unità immobiliari urbane non censite. In termini di rendita catastale, la quota maggiore è ancora rappresentata dagli immobili dei gruppi A (abitazioni) e C (immobili commerciali e pertinenziali), che corrispondono a quasi i 2/3 del totale. Le unità del gruppo D (immobili industriali ed artigianali) rappresentano, invece, una rilevante quota di rendita del patrimonio immobiliare italiano, pari ad oltre il 28%, rispetto alla quota di solo il 2,5% in termini di numero di unità. La storia del catasto in Italia insegna quale varietà di rilevazioni nei vari territori si avesse all’epoca dell’unificazione nazionale, ma risultava meritevole di apprezzamento solo il sistema esistente nel lombardo-veneto, perché era l’unico basato su un procedimento analitico di calcolo delle rendite. D’altra parte, gli scopi del catasto non sono solo fiscali, ma anche economici, per elaborazione di ricerche economiche di vario tipo, e civilistici per la tutela del corretto trasferimento della proprietà.

È stato osservato in ambienti UE di Bruxelles che se è vero che la riforma fiscale si fa in Italia, è altrettanto certo che “il sistema fiscale italiano soffre di storiche debolezze”, a partire “dall’alta pressione fiscale sul lavoro”. La tassazione su ogni percettore di reddito ha raggiunto in media il 46,4%, “uno dei livelli più alti in Europa, dovuto soprattutto all’elevata contribuzione sociale pagata da ogni lavoratore”. Un conto del genere “rappresenta un ostacolo importante agli investimenti in Italia” ed impone il riesame del mix dei vari tributi, essendo eccessivo il peso di quelli personali (sul lavoro in particolare), e “sottoutilizzati” quelli sui consumi, come IVA, e sul patrimonio immobiliare. E prima o dopo occorrerà prendere atto di questa realtà.

Nel frattempo, sembra esagerata la reazione ad una riforma catastale che intende fare chiarezza sui reali stati di conservazione e sui valori stimati (nel catasto) degli immobili per renderli più aderenti alla realtà, al fine di eliminare alcune gravi distorsioni che provocano ingiustificate discriminazioni tra contribuenti. Giusto, quindi, contrastare aumenti delle imposte sugli immobili nel loro complesso, ma è meno comprensibile volere mantenere uno status quo dell’assetto catastale. Ciò apparirebbe discriminatorio perché alle rendite e valori catastali degli immobili costruiti negli ultimi due o tre decenni, che sono in linea di massima allineati con quelli correnti, con qualche revisione al ribasso, si contrappongono i valori degli immobili anteriori, che spesso sono stati interessati da significative ristrutturazioni e che sono ancora iscritti con rendite e valori ben diversi da quelli correnti.

Forse a livello governativo non è stata curata adeguatamente la comunicazione perché sarebbe più coerente, per far capire, citare numeri e non utilizzare slogan. I numeri dovrebbero riferire di alcuni campioni di immobili della stessa categoria e consistenza, siti nei centri storici delle grandi città, risalenti nel tempo, ma ben ristrutturati e conservati, e porli a confronto con beni consimili ristrutturati dei piccoli centri urbani, per rendersi conto che un immobile abitativo A/2 avente la stessa consistenza catastale e lo stesso periodo di costruzione e classamento, sito a Roma o Milano centro, è nettamente sottostimato rispetto ad uno consimile sito al centro di Cuneo, Forlì o di Salerno.

Ci si accorgerebbe che la riforma del catasto non è a somma zero, ma costituisce uno strumento per eliminare diseguaglianze sociali e fiscali, portando alla corretta ed equa tassazione immobili che hanno goduto di rendite di posizione per tanti anni.

Per evitare che la riforma del catasto possa generare aumenti indiscriminati di tassazione sugli immobili, potrebbe essere stabilita l’invarianza del gettito pre-riforma agendo sulle aliquote d’imposta, su deduzioni, detrazioni e franchigie, come già prevedeva la legge di delega n. 23 del 2014, se e quando si deciderà di adottare le basi imponibili aggiornate. In questo modo all’eventuale aumento di tassazione di alcuni immobili che hanno fruito in passato di una situazione di vantaggio fiscale deve contrapporsi la riduzione per gli immobili i cui valori sono stati allineati al mercato, riducendone le aliquote. Solamente articolando la tassazione in base a situazioni reali si ottiene la dovuta equità orizzontale tra i contribuenti. Non è mantenendo una rappresentazione storico-formale dei valori che si ottiene giustizia fiscale e sociale, ma perseguendo da una parte l’invarianza della pressione fiscale immobiliare complessiva e dall’altra valori aderenti alla realtà.

Purtroppo, l’accesa competizione politica, ancor più intensa in vista della prossima consultazione elettorale nazionale, induce a semplificazioni e slogan che interdicono le capacità di un serio ragionamento e distorcono la realtà e le prospettive. Soltanto l’esame dei dati catastali opportunamente aggiornati potrebbe permettere di verificare se vi è allineamento o no ai valori correnti e di intervenire con una seria revisione. Il passaggio successivo, quello della tassazione, dovrebbe essere controllato dal Parlamento, ponendo attenzione alle aliquote ed alle altre leve segnalate da rimodulare in modo che la tassazione dei comparti immobiliari (abitativo e produttivo) sia eseguita con equità.

Col buon senso e trasparenza quella del catasto è una riforma che può essere portata a compimento, ottenendo il consenso dei cittadini sol che sia depurata da impostazioni aprioristiche e distorsive e da errata comunicazione.


fonte IPSOA, Professionalità Quotidiana